{"id":1072,"date":"2017-09-14T13:47:43","date_gmt":"2017-09-14T13:47:43","guid":{"rendered":"http:\/\/www.dlegend.com.br\/blog\/?p=1072"},"modified":"2017-09-14T13:48:40","modified_gmt":"2017-09-14T13:48:40","slug":"coeficiente-e-indice-construtivo-o-que-eles-determinam","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/www.dlegend.com.br\/blog\/coeficiente-e-indice-construtivo-o-que-eles-determinam\/","title":{"rendered":"Coeficiente e \u00cdndice construtivo: o que eles determinam?"},"content":{"rendered":"<p><em>Por: Marcelo Pegoraro, s\u00f3cio-diretor da DLegend<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Voc\u00ea j\u00e1 ouviu falar em coeficiente construtivo? O coeficiente construtivo determina a quantidade de metros quadrados que podem ser constru\u00eddos em um terreno.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Vamos tomar como exemplo a cidade de Porto Alegre. Assim como as demais cidades, ela \u00e9 regida por um plano diretor. No caso de Porto Alegre, o Plano Diretor dividiu a cidade em macrozonas. Dentro de cada macrozona o regime urban\u00edstico \u00e9 diferente, e o coeficiente construtivo pode variar de 1.0 a 2.4. Ele muda conforme o interesse em desenvolver determinada regi\u00e3o, conforme apontado no plano diretor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por exemplo: se analisarmos a Nilo Pe\u00e7anha, na zona leste da cidade, perceberemos o quanto a regi\u00e3o \u00e9 economicamente desenvolvida. Nela, o coeficiente construtivo \u00e9 de 1,9 na maior parte de sua extens\u00e3o, como da Av. Carlos Gomes at\u00e9 o shopping Iguatemi. Pelo coeficiente ser elevado, \u00e9 poss\u00edvel a constru\u00e7\u00e3o de pr\u00e9dios mais altos e de mais metros quadrados por terreno. Esses terrenos, ent\u00e3o, s\u00e3o ocupados por pr\u00e9dios corporativos, pelo com\u00e9rcio, dentre outros, fomentando o desenvolvimento da regi\u00e3o. Um adendo: a variedade de uso dos pr\u00e9dios n\u00e3o depende s\u00f3 do coeficiente, mas do conjunto de caracter\u00edsticas impostas na \u00e1rea pelo plano diretor (como: zonas comerciais, zonas residenciais, zonas mistas, etc).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Outro exemplo: o 4\u00ba Distrito de Porto Alegre, compreendido entre a Crist\u00f3v\u00e3o Colombo e a Volunt\u00e1rios da P\u00e1tria, que possui um coeficiente construtivo de 1.3. Para que a regi\u00e3o &#8211; hoje depredada, com importantes exemplares hist\u00f3ricos degradados e pouco segura &#8211; se desenvolva, o poder p\u00fablico deve criar alguns mecanismos para desenvolvimento da regi\u00e3o. Um deles poderia ser, justamente, aumentar o coeficiente construtivo, o que pode atrair as incorporadoras. Junto ao aumento do coeficiente, podem existir outros incentivos e bonifica\u00e7\u00f5es, que variam de acordo com o perfil de atividade que a prefeitura quer desenvolver no local.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Mas digamos agora que voc\u00ea seja propriet\u00e1rio de uma construtora ou de um terreno e esteja planejando construir um pr\u00e9dio no bairro Petr\u00f3polis, onde o coeficiente construtivo \u00e9 predominantemente de 1.6. O seu terreno tem 1.000m\u00b2. Como saber o quanto d\u00e1 para construir nele de \u00e1rea privativa? O c\u00e1lculo \u00e9 o seguinte: 1.000m\u00b2 x 1.6, que resulta em 1600m\u00b2 de \u00e1rea privativa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">E se durante a elabora\u00e7\u00e3o do projeto voc\u00ea avaliou que o ideal seria o pr\u00e9dio ter mais um pavimento, ou existe uma necessidade de se construir mais \u00e1rea privativa do que o coeficiente do seu terreno permite? Para isso, voc\u00ea pode comprar \u00edndices construtivos &#8211; desde que n\u00e3o ultrapasse o limite de coeficiente de 3,0 e que a volumetria e afastamentos dos terrenos lindeiros estejam de acordo com o plano diretor em vigor. Ou seja, o \u00edndice construtivo funciona como uma moeda no mercado imobili\u00e1rio, que voc\u00ea pode comprar ou at\u00e9 mesmo vender.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">S\u00e3o quatro as vari\u00e1veis de \u00edndice construtivo em Porto Alegre: Balc\u00e3o, Leil\u00e3o, Desapropria\u00e7\u00e3o e de Pr\u00e9dios Tombados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00cdndice de balc\u00e3o<\/strong><br \/>\nTrata-se de um instrumento que permite aos empreendedores e propriet\u00e1rios de terrenos constru\u00edrem mais do que \u00e9 permitido originalmente em um espa\u00e7o, mediante pagamento \u00e0 prefeitura dos metros quadrados extras do projeto. Esse acr\u00e9scimo deve respeitar os limites de volumetria e afastamentos dos terrenos lindeiros. O m\u00e1ximo permitido para a compra nesse modelo \u00e9 de at\u00e9 300m\u00b2 privativos por empreendimento. O \u00edndice de balc\u00e3o s\u00f3 pode ser usado no empreendimento para o qual est\u00e1 sendo adquirido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00c9 quando a prefeitura disponibiliza \u00edndices para determinadas quadras da cidade. Ela promove leil\u00f5es de lotes de \u00edndices para serem adquiridos por quem tem interesse em aumentar o potencial construtivo do seu terreno. Os lotes s\u00e3o separados por quadras e os \u00edndices adquiridos de leil\u00e3o s\u00f3 podem ser usados na mesma quadra para a qual foram leiloados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Agora, para exemplificar os outros dois tipos de \u00edndice:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00cdndice de desapropria\u00e7\u00e3o<\/strong><br \/>\nPara a constru\u00e7\u00e3o do alargamento da Terceira Perimetral, foi preciso desapropriar \u00e1reas privadas. Esses moradores foram indenizados com \u00edndices construtivos. Ap\u00f3s o recebimento, eles puderam vender ao mercado imobili\u00e1rio &#8211; e, a\u00ed sim, receber em dinheiro &#8211; ou aplicar em outra localidade de interesse. Digamos que um desses moradores quisesse construir uma casa no bairro Petr\u00f3polis, em um terreno com \u00edndice construtivo 1.6. Ele pode solicitar a transfer\u00eancia desses \u00edndices para a prefeitura e aumentar o potencial construtivo do terreno, elevando para at\u00e9 3.0, desde que obede\u00e7a a volumetria, os afastamentos de terrenos lindeiros e o coeficiente de transfer\u00eancia autorizado pela prefeitura.<br \/>\nEssa \u00e9 uma maneira mais vi\u00e1vel de a prefeitura desapropriar faixas de terrenos para alargamento de vias, por exemplo, sem a necessidade de ter que pagar por isso. Ela usa moeda de troca, que tem valor no mercado imobili\u00e1rio, sem a necessidade de comprometer o seu caixa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>\u00cdndice de pr\u00e9dios tombados<\/strong><br \/>\nO \u00edndice \u00e9 destinado a propriet\u00e1rios que t\u00eam seus im\u00f3veis tombados pela prefeitura. \u00c9 uma forma da prefeitura pagar pelo tombamento, feito tamb\u00e9m sem a necessidade de desembolsar valores. Normalmente, esses \u00edndices podem ter algum tipo de restri\u00e7\u00e3o para o uso, como a possibilidade de transfer\u00eancia apenas para terrenos da mesma macrorregi\u00e3o.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ficou com alguma d\u00favida? Contate a DLegend que n\u00f3s esclarecemos.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Por: Marcelo Pegoraro, s\u00f3cio-diretor da DLegend Voc\u00ea j\u00e1 ouviu falar em coeficiente construtivo? 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