Coeficiente e Índice construtivo: o que eles determinam?

Por: Marcelo Pegoraro, sócio-diretor da DLegend

Você já ouviu falar em coeficiente construtivo? O coeficiente construtivo determina a quantidade de metros quadrados que podem ser construídos em um terreno.

Vamos tomar como exemplo a cidade de Porto Alegre. Assim como as demais cidades, ela é regida por um plano diretor. No caso de Porto Alegre, o Plano Diretor dividiu a cidade em macrozonas. Dentro de cada macrozona o regime urbanístico é diferente, e o coeficiente construtivo pode variar de 1.0 a 2.4. Ele muda conforme o interesse em desenvolver determinada região, conforme apontado no plano diretor.

Por exemplo: se analisarmos a Nilo Peçanha, na zona leste da cidade, perceberemos o quanto a região é economicamente desenvolvida. Nela, o coeficiente construtivo é de 1,9 na maior parte de sua extensão, como da Av. Carlos Gomes até o shopping Iguatemi. Pelo coeficiente ser elevado, é possível a construção de prédios mais altos e de mais metros quadrados por terreno. Esses terrenos, então, são ocupados por prédios corporativos, pelo comércio, dentre outros, fomentando o desenvolvimento da região. Um adendo: a variedade de uso dos prédios não depende só do coeficiente, mas do conjunto de características impostas na área pelo plano diretor (como: zonas comerciais, zonas residenciais, zonas mistas, etc).

Outro exemplo: o 4º Distrito de Porto Alegre, compreendido entre a Cristóvão Colombo e a Voluntários da Pátria, que possui um coeficiente construtivo de 1.3. Para que a região – hoje depredada, com importantes exemplares históricos degradados e pouco segura – se desenvolva, o poder público deve criar alguns mecanismos para desenvolvimento da região. Um deles poderia ser, justamente, aumentar o coeficiente construtivo, o que pode atrair as incorporadoras. Junto ao aumento do coeficiente, podem existir outros incentivos e bonificações, que variam de acordo com o perfil de atividade que a prefeitura quer desenvolver no local.

Mas digamos agora que você seja proprietário de uma construtora ou de um terreno e esteja planejando construir um prédio no bairro Petrópolis, onde o coeficiente construtivo é predominantemente de 1.6. O seu terreno tem 1.000m². Como saber o quanto dá para construir nele de área privativa? O cálculo é o seguinte: 1.000m² x 1.6, que resulta em 1600m² de área privativa.

E se durante a elaboração do projeto você avaliou que o ideal seria o prédio ter mais um pavimento, ou existe uma necessidade de se construir mais área privativa do que o coeficiente do seu terreno permite? Para isso, você pode comprar índices construtivos – desde que não ultrapasse o limite de coeficiente de 3,0 e que a volumetria e afastamentos dos terrenos lindeiros estejam de acordo com o plano diretor em vigor. Ou seja, o índice construtivo funciona como uma moeda no mercado imobiliário, que você pode comprar ou até mesmo vender.

São quatro as variáveis de índice construtivo em Porto Alegre: Balcão, Leilão, Desapropriação e de Prédios Tombados.

Índice de balcão
Trata-se de um instrumento que permite aos empreendedores e proprietários de terrenos construírem mais do que é permitido originalmente em um espaço, mediante pagamento à prefeitura dos metros quadrados extras do projeto. Esse acréscimo deve respeitar os limites de volumetria e afastamentos dos terrenos lindeiros. O máximo permitido para a compra nesse modelo é de até 300m² privativos por empreendimento. O índice de balcão só pode ser usado no empreendimento para o qual está sendo adquirido.

É quando a prefeitura disponibiliza índices para determinadas quadras da cidade. Ela promove leilões de lotes de índices para serem adquiridos por quem tem interesse em aumentar o potencial construtivo do seu terreno. Os lotes são separados por quadras e os índices adquiridos de leilão só podem ser usados na mesma quadra para a qual foram leiloados.

Agora, para exemplificar os outros dois tipos de índice:

Índice de desapropriação
Para a construção do alargamento da Terceira Perimetral, foi preciso desapropriar áreas privadas. Esses moradores foram indenizados com índices construtivos. Após o recebimento, eles puderam vender ao mercado imobiliário – e, aí sim, receber em dinheiro – ou aplicar em outra localidade de interesse. Digamos que um desses moradores quisesse construir uma casa no bairro Petrópolis, em um terreno com índice construtivo 1.6. Ele pode solicitar a transferência desses índices para a prefeitura e aumentar o potencial construtivo do terreno, elevando para até 3.0, desde que obedeça a volumetria, os afastamentos de terrenos lindeiros e o coeficiente de transferência autorizado pela prefeitura.
Essa é uma maneira mais viável de a prefeitura desapropriar faixas de terrenos para alargamento de vias, por exemplo, sem a necessidade de ter que pagar por isso. Ela usa moeda de troca, que tem valor no mercado imobiliário, sem a necessidade de comprometer o seu caixa.

Índice de prédios tombados
O índice é destinado a proprietários que têm seus imóveis tombados pela prefeitura. É uma forma da prefeitura pagar pelo tombamento, feito também sem a necessidade de desembolsar valores. Normalmente, esses índices podem ter algum tipo de restrição para o uso, como a possibilidade de transferência apenas para terrenos da mesma macrorregião.

Ficou com alguma dúvida? Contate a DLegend que nós esclarecemos.

Tópicos recentes

Comentários

Arquivos

Categorias

Meta

DLegend Written by:

Be First to Comment

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *